近年来，房地产市场热议不断，崩盘与抄底的言论此起彼伏，普通民众对此感到迷茫。然而，近日一份外资投行的判断引发了业界的广泛关注，许多人对此感到困惑：在大量库存尚未消化的情况下，怎么会出现新房短缺的说法？

这一讨论的起点源自高盛近期召开的中国房地产专家电话会议。会上，上海易居研究院院长丁祖昱分享了一个具体的预判——从2027年3月起，新房市场将经历12到18个月的显著供应缺口。这一信息一经发布，立即推动A股地产板块上涨，万科和我爱我家的股票接连涨停，许多中小型房企的股票也随之走强。

尽管大家心中疑窦丛生，认为住建部刚刚公布的二手房交易占比突然突破52%并宣布楼市进入"存量时代"，可全国仍有超过七亿平方米的库存待售，为何新房却会短缺呢？这其中存在一个容易混淆的概念：总量库存与有效供给并不是同一回事。当前库存中，大约三成是商铺、写字楼和车位，而剩下的住宅中，许多处于人口流出的三四线城市，难以找到买家。真正适合购房者需求、位于核心地段的"优质房源"占比其实微乎其微。 球友会

丁祖昱之所以可以精准到月份预测，源于今年八月底出台的现房销售新规。过去几十年，中国房地产通过"高周转"的模式运行，开发商在短时间内便可获得资金回流。而现房销售新规改变了这一局面：开发商必须等到竣工备案后才能获得销售款，资金占用周期延长至两年半，这导致利润率大幅下降，风险加大，开发商的购买土地和开工的意愿普遍降低。因此，供给的收缩并非瞬间发生，而是潜移默化中已持续多年。

国家统计局数据显示，2020年全国住宅新开工面积超过十六亿平方米，而预计到2025年这一数字将跌至四亿多平方米，现阶段新开工住宅的数量已回落至2006年的水平。然而，与2006年不同的是，当前的住房存量巨大，二手房市场已成为主要供给，不能简单地用新开工量的下降来判断新房的短缺。

经过这些年的供给累积，预计在2027年前后，供应缺口将愈加明显。这并非无的放矢，而是有确凿的数据支持。在杭州的试点中，房产从拿地到开盘的周期显示，整个过程基本达到了行业的物理极限。在新政落地前，开发商抢先申请了最后一批预售证，这些老项目将在2027年春节前后陆续上市，而新拿的地则需要数年后才能转为可售房源，因而供应真空期将不可避免。 球友会

根据杭州的历史数据，供应缺口的窗口期大约为12到18个月，因此对于刚需和改善家庭来说，2027年前的这段时间将是购房者选择和议价能力的最佳时机。

此外，土地市场正在显现出明显的分化。近期上海的一场土拍中，核心区地块遭遇冷遇，仅由一家央企以底价竞标，而在另一些地块上却吸引了多家房企的争夺。这一现象表明房企在现房销售新规下，只有在低总价、低容积率且需求强劲的地块上才会出手。这意味着未来新建住宅供应将更加侧重于改善性需求，而普通刚需的可选房源则会越来越少。

目前，能够正常运营的房企已不到一半，活下来的企业经营策略也逐渐转向稳健，而非过去的盲目扩张，加之新的规范性文件对层高等方面的严格要求，让市场的供应环境正趋于更加保守。 球友会